Lütfen Tarayıcı Sürümünüzü Yükseltiniz.
 
BÖLÜM SPONSORU Egepen Egepen

Kentsel Dönüşüm– 2: İtiraz Yolları Tükendiğinde Neler Oluyor?

Av. Yalım Canveren

Önceki yazımın sonunda, elimizde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurum ya da kuruluşlar tarafından hazırlanmış bir riskli yapı denetim raporu mevcuttu. Bu rapora itiraz yollarını detayları ile anlatmıştım. Peki bütün bu itiraz yolları kullanılmadığında ya da tükendiğinde neler oluyor?

Riskli yapı denetim raporu kat maliklerine tebliğ edilmesine rağmen, herhangi bir kat maliki tarafından rapora itiraz edilmediği ya da yapılan itiraz reddedildiği taktirde rapor kesinleşmiş olur ve yıkım sürecine geçilir.

Rapor kesinleştikten sonra, binanın bulunduğu ildeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, kat malikine yapının yıktırılması için 60 günden az olmayan bir süre veriyor. Maliklere bu durumu bildiren  tebligatta kiracılara da tahliye için bildirimde bulunma yükümlülüğü getiriliyor.

Eğer bir malik binanın yıkılmasını istemiyorsa, yıkım kararı kendisine tebliğ olduktan sonra, 30 gün içinde yetkili idare mahkemesine bu karara karşı başvuru yapabilir. Ancak başvurunun yine yürütmeyi durdurma talepli yapılması önemli. Aksi halde davayı kazansanız bile bina yıkılmış olur ve başvurunuz amacına ulaşmaz.

Yıkım tamamlandı, yapı arsa haline dönüştü, bunun üzerine yapılacak işlemler nelerdir?

İşte Kentsel Dönüşüm prosedürünün en hassas noktalarından biri burada karşımıza çıkmakta. Yıkım tamamlandıktan sonra artık bina arsa haline dönüşmüş oluyor. Yapıdaki kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlığın talebi ile tapu müdürlüğünce resen terkin ediliyor, binanın önceki vasfına göre değerlemede bulunularak ya da maliklerle yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek maliklerin payları oranında tapuya tescil ediliyor. İşte bu durumda malikler arasında sıkıntılar yaşanıyor. Nasıl mı?

Ülkemizde kat mülkiyeti rejimi mevcuttur. Ancak bu rejimde, dairenin değeri ile arsa payı düzgün oranlanmamaktadır. Genelde yükleniciler, yapı içinde mevcut bağımsız bölümlerin arsa paylarını değerlerine ya da büyüklüklerine göre değil, kendi kazanç sağlama amaçlarına göre oranlamaktadırlar. Mesela binaların en üst katlarında genel damları kendilerine ayrılan dairelerin teraslarına katmakta ya da en alt katlardaki dükkan olarak düşünülen kısımlara sığınakları, otoparkları, kömürlükleri ekleyerek arsa paylarını arttırmaktadırlar. Ya da kendilerine ait dairelerin arsa paylarını, mal sahibinin dairelerinin m2’si aynı dahi olsa tapuda onlardan yüksek göstermektedirler.

Sizin dairenizin m2’si yan komşunuzla ya da üst komşunuzla aynı olabilir. Ancak yukarıda anlattığımız üzere, bu arsa payınızın aynı olduğu anlamına gelmiyor. Hal böyle olunca kentsel dönüşüm sürecinde sizin arsa payınız komşunuzunkinden düşük kalabiliyor. Bu da yeni yapılacak olan binada da sizin daha az arsa payına sahip olacağınız anlamına geliyor.

Bu nedenle binanın yıkımından ve 2/3 çoğunluk kararı verilmeden önce arsa maliklerinin bir takım hukuksal yardımlar alması ve bazı davalar açması önemlidir.

Malikler süreç başlamadan mutlaka tapuda dairelerinin arsa payını kontrol etmelilerdir. Eğer dairenin arsa payında bir hata olduğunu düşünüyorsa delil tespiti davası açarak dairelerinin mevcut durumunu, fiziksel olarak tespit ettirebilirler. Bu davaya bina yıkılmadan önce başvurmak gerekir. Neticede bina yıkıldıktan sonra dairenizin fiziki durumunu tespit ettiremezsiniz.

Ancak kanımca daha önemli olan bir diğer dava “Arsa Paylarının Düzeltilmesi” davasıdır. Yukarıda bahsettiğimiz şekilde bağımsız bölümlerin arsa paylarının özel nedenlerle gerçeği yansıtmadığı, değerleriyle oranlı olarak tahsis edilmediği durumlarda, 2/3 çoğunluk kararı alınmadan evvel mutlaka bu durumun düzeltilmesi için “Arsa Paylarının Düzeltilmesi” davası açılmalıdır. Davadan önce bütün paydaşlar oybirliğiyle böyle sıkıntılı durumların mahkemelere başvurmadan düzenlenebilmesini sağlayabilse de uygulamada bunun pek mümkün olmadığı görülmektedir.

Yeniden yapılacak yapı hakkında maliklerin 2/3 çoğunlukla karar vermesi gerekli

İlgili kanun ve yönetmelik, yıkımdan sonra yeni bina yaptırılması konusunda inisiyatifi kat maliklerine tanıyor. Yeniden bina yaptırılması, parsellerin tevhid edilmesi, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, payların satışına anlaşılacak yüklenici, dairelerin yapısı gibi böyle önemli durumlar için paydaşların oybirliğiyle karar alması öneriliyor. Eğer paydaşlar bir konsensüs sağlayamazsa, paydaşların 60 gün içerisinde, 2/3 oranında çoğunlukla vereceği karar esas alınıyor. Bu kararların yazılıp maliklerce imzalandığı tutanağa da Bina Ortak Karar Protokolü deniyor.

Ancak buradaki oran maliklerin sahip oldukları paylara göre tespit edildiği için yukarıda verdiğimiz bilgiler daha da önem kazanıyor. Maliklerin sahip oldukları pay oranları, açılacak davalar ile değiştiği taktirde 2/3 çoğunluk oranı bile etkilenebiliyor ve yeniden bina yapımı konusunda sıkıntılar çıkabiliyor.

Peki 2/3 çoğunluğa katılmayan paydaşların hukuksal durumu ne olur?

İlgili kanun ve Uygulama Yönetmeliği 2/3 çoğunluğa katılmayan paydaşların hukuksal durumu önemlidir.

Çoğunluğa katılmayanlara ait bağımsız bölümlerin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değerleri tespit edilerek, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılır.

Üzerindeki riskli yapının yıkılmasından sonra, arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde bu satışın öncelikle Bakanlığa ya da Bakanlığın öngördüğü bağlı veya ilgili kuruluşa veya İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir. Ancak bu teklifin neden yapılması gerektiğine dair hukuksal ya da mantıklı bir açıklama tarafımdan getirilememektedir.

Eğer açık arttırma usulüyle bu satış sağlanamazsa, 2/3 çoğunluğa katılmayanların paylarının rayiç bedeli Hazine tarafından ödenerek tapuda Hazine adına tescil yapılır ve Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır. Bakanlık uygun gördüğü taktirde TOKİ’ye ya da idareye devirler yapması da mümkündür.

http://www.yapi.com.tr/haberler/kentsel-donusum-2-itiraz-yollari-tukendiginde-neler-oluyor_142708.html
Read Comment Section
7 Yorum Yorum Yaz
  • İki sene öce kiracı olarak bulunduğumuz binaya kentsel dönüşümden dolayı yıkım kararı çıktı ve bu karar gereğince başka bir eve taşındık taşınma üçretimizi alabilmek için Kadıköy Belediyesine müraacat ettim.Bana binanın yıkılmadığını yıkıldığı zaman gelin dediler.Bizde bınanın yıkılmasını bekledik. 2 sene sonra yıkıldı yıkıldığını öğrenir öğrenmez tekrar Kadıköy belediyesine müracaat ettim budefa bana yıkım kararından sonra belli bir süre var bu süreyı aşmış size taşınma ücreti veremeyiz dediler hiçbir araştırma yapmadan bu ifadeyi kullandılar .O an hiçbir anlam veremedim ne zamanı yıkılınca gelin diyen kendileri. Binanın altındaki dükkanlardaki sorun nedeni ile yıkımın uzadığını ifade etsemde derdimi anlatamadım. Eger bir bına yıkım kararı (Tapudan) alınmış ancak sorunlar nedeni le mahkemelikde olabilir geç yıkılmışsa burda kiracının taşınma üçreti ile ilgili mağdur bırakılmasına anlam veremedim. Bu nedenle arz ve itirazımdır. Saygılarımla YANITLA
  • Merhaba ,Bursada cennet diyebileceğim 72 meyve ve çam ağaçlı,şehrin göbeğinde ,dubleks ,bahçeli bir sitede yaşıyorum,1 yılı aşkındır itiraz dilekçelerimle ve araştırmalarımla ,açtığım davalarla buraya kadar geldim,sırada karot var ,ona da 15 gün içinde itiraz edeceğim ama şimdi sizin sayenizde öğrendiğim 30 günlük dava açma süresi.Bu davayı İdare mahkemesine, belediyeye itiraz dilekçemin cevabı gelince yapıldığını zannediyordıum, bu halde karot sonucu elime geçince de dava edebilirmiyim,emsalleri var mı bu davaların ,teşekkürler. YANITLA
  • Kentsel dönüşüm kapsamında dönüşümü yapilacak binalarda 3/2 çoğunluk istediği müteahhit ile istediği anlaşmayı yapabilir mi?eğer çoğunlugun anlasmak istediği teklifin uzerinde daha fazla teklif varsa ve çoğunluk yine de bu teklifi degerlendirmeye almıyor ise geri kalan hak sahiplerinin ne hakları bulunmaktadır.?teşekkürler YANITLA
  • Sayın Yalım CANVEREN Benim 148 m2 arsa üzerinde iki katlı bir evim vardı. Ev tapusu bana ait olup, fakat arsaya başka yerden 46 m2 sine hissedar girdi. Kentsel dönüşüm yasasından faydalanarak müracaat ettim. Binayı yıktım arsaya dönüştürdüm. Bu arada yasal prosüdürün gereklerini yerine getirdim. Diğer hissedara gerekli çağrılar ve tebligatlar yapıldı anlaşmaya yanaşmıyor. Başka müteahitle anlaşmış. Benim analaştığım müteahitle anlaşmıyor. Ben çok zor durumdayım izalei şuhu davası açtım. Bu davada bahse konu arsa olurmuş, evin hiçbir değeri dikkate alınmıyormuş. Bu konuda bilgilendirirseniz memnun olurum teşekkür ederim. M. KILIÇ YANITLA

    Muammer Bey; İyi akşamlar. Anlattığınızdan anladığım kadarıyla, artık arsa üzerinde bina yok. Yukarıda anlattığım yolu izlemişsiniz ve yapıyı arsa haline dönüştürmüşsünüz. Bu halde açacağınız izale-i şuyu davasının konusu da arsa olacaktır. Bu nedenle davada tespit edilecek değer de arsa değeri olacaktır. Ancak yapılan işlemler ve takip edilen prosedür bir hukukçu tarafından incelenirse daha iyi bir yardım alabilirsiniz.

  • Kentsel dönşümde Kat Karşılığı İnşaat anlaşmalarında şerefiye ve paylaşım konusunda bilgilendirme yapabilirmisiniz? Fikirtepe deyince kimse açıklama yapmak istemiyor. Bu soruyu Fikirtepe için soruyorum. Yasanın sadece Müteahhitler lehine işletilmesi Fikirtepeyi giderek sorun yumağına dönüştürüyor Açılan davalar saymakla bitmez basın yer vermiyor. 57 Ada'dan 6 Ada'da inşaatlar yükseliyor. İşin ilginç yanı Sözleşme imzalayanlar ve inşaat başlayan adalardaki malikler dava açmaya başladı. 6306 sayılı yasanın Müteahhit kriteri ve Sözleşme standartı gibi düzlenlemeler içermesi gerekiyor. Syg.Sabır Karakoçoğlu YANITLA

    Sabır Bey; İyi akşamlar. Bu sorduğunuz önemli bir konu. Çok yakın bir tarihte bu konu ile ilgili bir yazı hazırlayacağım. Teşekkürler.

7 yorumdan 7 tanesi gösteriliyor. 
Yorumunuzu ekleyin
Gönder

Yorumum onaylandığında e-posta ile bildir.

E-posta adresimle bültenlere abone olmak istiyorum

REKLAM VERİN

Haber gönderin Hemen haber gönderin

Sosyal Medyada Yapi.com.tr:

Abone Ol Yapı sektöründeki tüm gelişmelerden en önce siz haberdar olmak isterseniz e-bültenimize abone olun.
Bülten arşivine erişmek için tıklayın
Popüler Uzman Görüşü

REKLAM VERİN

Ajanda
TAMAMI » Bugünkü Etkinlikler BUGÜN:
Herhangi bir etkinlik mevcut değil!