Gayrimenkul Sektörünün Geleceği Açıklandı!

TSKB tarafından ele alınan konular:

3. Havalimanı Projesi:

3 Mayıs 2013 de ihalesinin yapılması planlanan ve Eyüp ile Arnavutköy ilçe sınırları içinde kalacak olan 3. Havalimanı ile kentin kuzeyinde ciddi bir gelişme yaşanacaktır. Sabiha Gökçen Havalimanı’nın yapılması ile Pendik, Kurtköy ve Tuzla’daki gelişmelerden yola çıkarsak benzer gelişme orta vadede Avrupa Yakasında görülecektir.

3. Köprü Projesi:

''Kuzey Marmara Otoyolu Projesi'nin Odayeri-Paşaköy (3. Boğaz Köprüsü dahil) kesimi” ihalesinin sonuçlanması ile Marmara Bölgesi’nin kuzeyinden geçecek olan köprü ile kentin ulaşım güzergahı yeniden şekillenecektir. 3. Havalimanı ile de entegre olacak proje kent için çok ciddi bir değişim getirecektir. Bu kadar büyük çaplı projelerin kent gelişimindeki olası etkilerini düşünmek için geçmiş tecrübelerin analiz edilmesi yeterlidir.

Körfez Geçişi Projesi:

Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu projesi kapsamında İstanbul-İzmir arası karayolu ulaşımının 3,5 saate indirilmesi planlanmaktadır. Bu proje kapsamında 6 dakikaya inmesi planlanan Körfez Geçişi bir anlamda İstanbul kentinin inorganik sınırlarının tekrar tanımlanmasını gerektirecektir. Bu geçiş projesi ile sadece İstanbul değil İzmit ve Bursa gibi kentlerde de önemli gelişmeler yaşanabilecektir.

İstanbul Boğazı Karayolu Geçiş Projesi:

Marmaray Projesi dışında kentin iki yakasını karayolu geçişi ile denizin altından bağlaması planlanan projedir. İstanbul karayolu trafiğine bir alternatif olarak geliştirilen proje tamamlandığında Avrupa ve Asya arasındaki araç geçişinde önemli bir iyileşmenin olması beklenmektedir. Bu projenin hayata geçmesi ile iki yaka arasındaki gündüz ve gece nüfusu arasında dengenin değişmesi muhtemel olabilecektir. 

2 Yaka 2 Yenişehir Projesi:

Bu proje ile İstanbul’ un her iki yakasında yaklaşık 1,5 milyon kişinin yaşayacağı iki yarı yaşam alanı planlanmaktadır. Avrupa yakasındaki Yenişehir’in çekirdeği ‘Kayabaşı’ olacak şekilde Kemerburgaz ve Başakşehir’i de içine alacak bir alandaki bu çaplı yeni bir kent yaratma projesi bu bölgelerde önemli değişimleri de beraberinde getirecektir. Anadolu Yakasındaki ‘ Yenişehir Projesi’ ise Sabiha Gökçen Havalimanı’na komşu olacak şekilde Tuzla Orhanlı bölgesinde önemli değişimlere neden olacaktır. Bu denli büyük çaplı yerleşim alanı projeleri kenti oldukça farklı açılardan değiştirecektir.

Kanal İstanbul:

Uygulamaya geçeceği tarih her ne kadar şu an için kestirilemiyorsa da bugün ya da yarın uygulama projesinin netleşeceği kesin. Kentin coğrafik formunu değiştirecek bu dev proje sonunda Avrupa Yakası’nda çok büyük çaplı değişimler yaşanacağı muhakkak...

Genel Ekonomik Görünüm ve 3 Yasa - 3 Beklenti

2012 yılı sektöre 3 önemli yasanın getirildiği bir yıl oldu. Mütekabiliyet yasası ile birlikte Türkiye’de yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcıların önü açılmış olup, bu yasanın önümüzdeki süreçte gayrimenkul piyasasına ciddi bir ivme kazandırması bekleniyor.  Mütekabiliyet yasası ile yabancı sermayeyi çekmek ve cari açığı kapatmak amaçlansa da, asıl yurt içinde ve yurt dışında ilgi gören ve kaynak arttırılmasını sağlayacak hususun Kentsel Dönüşüm ve 2B arazilerinin satışı olduğu düşünülmektedir. Bu yasalar ile yeni gayrimenkul geliştirme alanları yaratılmış olup, bunun etkisinin 2013 yılında daha net hissedileceği düşünülmektedir.

Mart ayı sonunda, S&P tarafından, piyasa beklentisi dahilinde olmayan bir not artışı yapıldı. Böylelikle Türkiye’nin kredi derecelendirme notu Fitch tarafından yatırım yapılabilir seviyede iken (BBB-), S&P (BB+) ve Moody’s (Ba1) tarafından yatırım yapılabilir seviyenin bir not altında tutulmuş oldu. 2013 yılı içerisinde Moody’s tarafından kredi notunun bir basamak artırılarak yatırım yapılabilir seviyeye yükseltilmesi piyasalarda beklenti oluşturdu. Ancak, 28 Ocak tarihli Moody’s toplantısında kısa vadede bu artışın olmayacağının sinyali de verildi. Böylelikle beklentiler yılsonuna ötelenmiş gibi duruyor. Fitch’den sonra  Moody’s veya S&P tarafından yatırım yapılabilir seviyeye ikinci bir kredi notunun artması yurtdışı fonların Türkiye’ye çok daha fazla gelmesine  neden olabilecektir. Böylelikle fonlama maliyetlerindeki düşmeyle beraber gayrimenkul sektörüne 2013 itibari ile taze girişler olması muhtemel görünüyor.

Yukarıdaki ekonomik ve yasal gelişmeleri 2013 için harmanlayacak olursak; yabancı ilgisinin bu sene artacağı, içerde ise özellikle kentsel dönüşüm ile daha hareketli bir sektör büyümesi yaşanacağını düşünüyoruz. Özellikle İstanbul olmak üzere büyük şehirlerde görülecek olan yatırımlar ile gayrimenkul sektörünün yüzde 5 büyümesi bekleniyor.

Konut Kredilerindeki Durum:

2010 yılının sonlarından itibaren TCMB tarafından uygulanan para politikasında faiz koridoru aracı önemli bir rol üstlenmiştir. Ekim 2011 dönemini takiben kredi faizlerinde ciddi bir yükseliş gözlenmiştir. Parasal sıkılaştırma nedeni ile konut kredisi pazarında 2012 yılında da daralmanın 2011 yılına göre daha hissedilir oranda devam ettiğini görüyoruz. Bu daralmanın konut kredisi kullanan kişi sayısında da devam ettiğini gördük. Ancak 2012’nin 4. çeyreğinde hem konut satışlarında hem de konut kredi kullanımlarında 2009’dan bu yana en iyi çeyrek performansını yaşadığımızı söyleyebiliriz. Mevcut faiz oranlarının ışığında 2013 yılının konut kredisi ve konut satışları açısından 2011 ve 2012 yılına göre daha iyi olacağını düşünüyoruz.”