78
|
TÜRK YAPI SEKTÖRÜ RAPORU 2014
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ
2014 Yılında Potansiyelinin Altında Büyüme
2014 yılında ekonomide yaşanan yavaşlama, yakın coğrafya-
mızda yaşanan çatışmalar, iç siyasi ve hukuki gerginlikler ile reel
kesim beklentileri ve tüketici güveninin gerilemesi Türkiye gayri-
menkul sektörünü de etkilemiş ve sektör genel itibariyle 2014 yı-
lında potansiyelinin altında bir büyüme göstermiştir.
Ticari gayrimenkul sektörü içinde ofis pazarı en hareketli pa-
zar olmuştur. Yeni yatırımlar, arzlar ve kiralamalar sürmüştür. Tu-
rizm sektöründeki büyümeye rağmen otel performanslarında dü-
şüş 2014 yılında da sürmüştür. Alışveriş merkezi yatırımları ise
önemli ölçüde ötelenmiştir. Sanayi ve lojistik alanlarında dura-
ğanlık sürmüştür. Yeni bir gelişme alanı olarak öğrenci konutları
giderek önem kazanmaktadır.
Konut sektörü ise her türlü tartışmaya rağmen yeni arzlar, sa-
tışlar ve fiyat artışları itibariyle beklentilerin üzerinde bir perfor-
mans göstermiştir.
İstanbul Gayrimenkul Pazarında Beklentiler
Geriledi
Türkiye’de uluslararası ölçekte gayrimenkul piyasasına sahip
olan şehir İstanbul’dur. Bu nedenle İstanbul’un performansı belir-
leyici olmaktadır. İstanbul, Avrupa’da diğer önemli şehirlerle kar-
şılaştırmalı olarak son yıllarda gelişme beklentileri itibariyle ilk
sırada yer almaktaydı.
Ancak 2014 yılında oluşan yeni koşullar nedeniyle İstanbul’a
ilişkin beklentiler gerilemiştir. İstanbul, yatırımlarda dördüncü sı-
radan yirminci sıraya gerilemiştir. Gelişme beklentilerinde ise ilk
sıradan dokuzuncu sıraya gerilemiştir.
İstanbul, mevcut potansiyeline rağmen piyasaların küçük kal-
ması ve kurumsal yatırımcıların eksikliği nedeniyle yeterince ya-
tırım çekememiştir. Satın almaya yönelik yatırımlar 2012 yılında
1,36 Milyar USD, 2013 yılında 1,82 Milyar USD olurken 2014 yı-
lında 940 Milyon USD'ye gerilemiştir.
KÜRESEL ENDÜSTRI VE LOJISTIK ALANLARI
PAZARI; SANAYI VE PERAKENDEDE BÜYÜME
2014 YILINDA BELIRLEYICI
Küresel krizin özellikle gelişmiş ülkelerin sanayi ve peraken-
de sektörleri üzerinde yarattığı küçülme etkisi; sanayi ve lojistik
alanlarına yönelik gayrimenkul yatırımlarının uzun süre durağan
kalmasına yol açmış, yatırımlar gerilemiş, kiralar ve getiriler düş-
müştür.
2013 ve özellikle 2014 yılında ise ABD, İngiltere, Kanada’da
hızlı, Avrupa Birliği'nde ise göreceli hızlı sanayi ve perakende bü-
yümesi sanayi ve lojistik depo gayrimenkul yatırımları için ilk işa-
ret fişeği olmuştur. Uzun süre yüksek seyreden lojistik depo
boşluk oranları ilk kez yeni kiralamalar ile gelişmiş ülkelerde düş-
meye başlamıştır.
ABD’de boşluk oranları 2014 yılında ortalama % 70 ile son 6 yı-
lın en düşük seviyesine inmiştir. ABD’de 2010-2013 döneminde son
50 yılın en düşük seviyesinde gerçekleşen yeni depo arzları, yeni
kiralama taleplerinin artması ile 2014 yılında yeniden başlamıştır.
2014 yılında depo kiraları % 4,0 artmıştır. 2014-2016 döneminde
46 Milyon m
2
yeni depo alanının arzı öngörülmektedir.
Avrupa Birliği’nde ise 2013 ve 2014 yıllarında perakende har-
camaların yeniden büyümesi ile birlikte lojistik alan kiralama ta-
lebi yeniden hızlanmaya başlamıştır. Buna bağlı olarak mevcut
arzın kısa sürede önemli ölçüde karşılanacağı öngörülmektedir.
Bu gelişmeye bağlı olarak Avrupa’da siparişe yönelik yeni lojistik
alan arzlarının giderek spekülatif alan arzlarına dönüşmesi bek-
lenmektedir. Avrupa genelinde lojistik depo kiraları 2014 yılında
yatay seyretmiş olmakla birlikte Londra ve Münih’te artış eğilimi
başlamıştır. En hareketli pazarlardan biri olan Moskova’da ise yı-
lın ikinci yarısında kiralar düşmüştür.
Asya’da ise lojistik depolar pazarını dış ticaretten çok, yerel
perakende harcamalar ve e-ticaret gelişmeleri belirlemeye baş-
lamıştır. Yeni arzlar ile yeni kiralama talepleri önemli ölçüde ya-
vaşlamıştır.
2014 yılında sanayi ve lojistik alanlar küresel gayrimenkul ya-
tırımları içinde en sınırlı alan olarak kalmıştır.
İSTANBUL GAYRİMENKUL PAZARI İLE İLGİLİ DEĞERLENDİRMELER
(2013-2014)
2013
2014
Görünüm
Derece
Sıralama
Görünüm
Derece
Sıralama
Mevcut Yatırım
Performansı
İyi
3,55
4
İyi
3,27
20
Gelişme
Beklentileri
Ilımlı İyi
3,46
1
İyi
3,33
9
Kaynak: Emerging Trends in Real Estate Europe 2014
