HİZMETLER › Gayrimenkul
|
85
önemli ölçüde karşılanmıştır. Bu gelişmeye bağlı olarak Avru-
pa’da siparişe yönelik yeni lojistik alan arzları giderek spekülatif
alan arzlarına dönüşmeye başlamıştır. Avrupa genelinde lojistik
depo kiraları 2014 yılında yatay seyrettikten sonra 2015 yılında
İngiltere ve Almanya kaynaklı olarak artmaya başlamıştır. En ha-
reketli pazarlardan biri olan Moskova’da ise kiralar 2015 yılında
da düşmüştür.
Asya’da ise lojistik depolar pazarını dış ticaretten çok yerel
perakende harcamalar ve e-ticaret gelişmeleri belirlemeye baş-
lamıştır. Yeni arzlar ile yeni kiralama talepleri önemli ölçüde ya-
vaşlamıştır. İhracattaki gerileme de depo talebini sınırlarken kira-
ların zayıflamasına yol açmaktadır.
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ
2015 Yılında Ilımlı ve Temkinli Büyüme
2015 yılında gerçekleşen iki genel seçim, ekonomide ortaya
çıkan bekle-gör eğilimi, iktisadi faaliyetlerde görülen yavaşlama
ve yakın coğrafyamızda yaşanan çatışmalar ile reel kesim beklen-
tileri ve tüketici güveninin gerilemesi Türkiye gayrimenkul sek-
törünü de etkilemiş: sektör genel itibariyle 2015 yılında ılımlı ve
temkinli bir büyüme göstermiştir.
Ticari gayrimenkul sektörü içinde ofis pazarı yine en hareket-
li pazar olmuştur. Yeni yatırımlar, arzlar ve kiralamalar sürmüş-
tür. Turizm sektörü sıkıntılı bir yıl geçirmiş ve otel performansları
2015 yılında zayıflamıştır. Alışveriş merkezi yatırımları ise ötelen-
miştir. Sanayi ve lojistik alanlarda durağanlık 2015 yılında da sür-
müştür.
Konut sektörü ise her türlü olumsuz koşula rağmen yeni arz-
lar, satışlar ve fiyat artışları itibariyle beklentilerin üzerinde bir
performans göstermiştir.
İstanbul Gayrimenkul Pazarında Beklentiler
Yükseldi
Türkiye’de uluslararası ölçekte gayrimenkul piyasasına sahip
olan şehir İstanbul’dur. İstanbul Avrupa’da diğer önemli şehirler
ile karşılaştırmalı olarak son yıllarda gelişme beklentileri itibariy-
le ilk sırada yer almaktaydı. 2014 yılında oluşan yeni koşullar ne-
deniyle İstanbul’a ilişkin beklentiler gerilemiş, İstanbul yatırımlar-
da yirminci sıraya, gelişme beklentilerinde ise dokuzuncu sıraya
gerilemiştir. 2015 yılında ise İstanbul gayrimenkul pazarına ilişkin
beklentiler yeniden iyileşmiştir. İstanbul yatırımlarda on dördün-
cü sıraya, gelişme beklentilerinde ise yedinci sıraya yükselirken
puanlarını da artırmıştır.
İstanbul mevcut potansiyeline rağmen piyasaların küçük kal-
ması ve kurumsal yatırımcıların eksikliği nedeniyle yeterince ya-
tırım çekememiştir. Satın almaya yönelik yatırımlar 2012 yılında
1,36 Milyar USD, 2013 yılında 1,82 Milyar USD olurken 2014 yılın-
da 940 Milyon USD'ye gerilemiştir. 2015 yılında ise satın almaya
yönelik yatırımlar 360 Milyon USD olarak tahmin edilmektedir.
USD'ye ulaştığı öngörülmektedir. Otel gayrimenkul yatırımların-
da görülen bu önemli artışa yol açan üç önemli unsur bulunmak-
tadır. Bunlardan ilki otel gelirlerinin istikrarlı şekilde artışını sür-
dürmesidir. Buna bağlı olarak otel yatırımlarının getirileri yeniden
artış eğilimine girmektedir. Üçüncü olarak kreditörlerin sektöre
yönelik güveni giderek artmış ve yatırımların finansmanına daha
çok katılmaktadırlar.
Satın almalar için finansman-kredi olanaklarının genişlemesi
otel gayrimenkul yatırımlarının talebini arttırmış, buna bağlı ola-
rak 2015 yılında varlık (otel) fiyatlarındaki yükselme eğilimi satı-
cıları piyasaya yeniden geri çekmiştir.
KÜRESEL OTEL GAYRİMENKUL YATIRIMLARI (MİLYAR USD)
140
120
100
80
60
40
20
0
2011
2007
2012
2008
2013
2009
2015 *
2014
2010
Kaynak: Global Market Perspectives, 2015 Q4, JLL
* Tahmin
123
28
27
35
52
11
34
68
55
KÜRESEL ENDÜSTRI VE LOJISTIK ALANLARI PAZARI;
ABD VE AVRUPA’DA HIZLI BÜYÜME
Küresel krizin özellikle gelişmiş ülkelerin sanayi ve perakende
sektörleri üzerinde yarattığı küçülme etkisi sanayi ve lojistik alan-
larına yönelik gayrimenkul yatırımlarının uzun süre durağan kalma-
sına yol açmış, yatırımlar gerilemiş, kiralar ve getiriler düşmüştü.
2013 ve 2014 yıllarında başlayan toparlanma 2015 yılında özel-
likle ABD, İngiltere, Kanada’da hızlı, Avrupa Birliğinde ise göreceli
hızlı bir büyümeye dönüşmüştür. Bu ülkelerde sanayi ve peraken-
de büyümesi sanayi ve lojistik depo gayrimenkul yatırımlarında hız-
lı büyümeye yol açmıştır. Uzun süre yüksek seyreden lojistik depo
boşluk oranları yeni kiralamalar ile gelişmiş ülkelerde hızla düş-
mektedir.
ABD’de boşluk oranları 2015 yılında ortalama % 6,7 ile 2007
yılındaki boşluk seviyesinin de altına inmiştir. ABD’de depo kirala-
rı da yeniden artmaktadır. 2015 yılında kiralar bir önceki en yüksek
seviyesinin % 2,6 üzerine çıkmıştır. ABD’de yeni depo arzları yeni
kiralama taleplerinin artmasıyla 2014 yılında yeniden başlamıştır.
2015-2016 döneminde 31 Milyon m
2
yeni depo alanının arzı öngö-
rülmektedir.
Avrupa Birliği’nde ise 2014 ve özelikle 2015 yıllarında peraken-
de harcamaların yeniden büyümesiyle birlikte lojistik alan kirala-
ma talebi hızlanmıştır. Buna bağlı olarak mevcut arz kısa sürede
